Casa matta - 1

Sono stati 1.830.098 (dei quali 845.051 residenziali) gli immobili oggetto in Italia di compravendita nel corso di tutto il 2006. Il dato, pubblicato nel Rapporto immobiliare 2007 a cura dell’Ufficio studi della Direzione centrale dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, mostra un incremento dell’1,3 per cento rispetto al 2005 (1.805.758) e, soprattutto, indica che il mercato immobiliare nazionale è ancora vivo e aggressivo, nonostante da alcuni anni molti osservatori annuncino che «la bolla (speculativa) sta per scoppiare». Il paese reale evidenzia, invece, che alla fine del 2007il numero di compravendite dell’anno in corso sfiorerà i due milioni di unità e rimpolperà ulteriormente la statistica, secondo la quale dal gennaio 2000 al dicembre 2006 il mercato del mattone è cresciuto complessivamente del 30 per cento. Uno sviluppo enorme, favorito dai clamorosi accadimenti internazionali (l’attacco terroristico contro le Torri Gemelle a New York, quello militare statunitense prima contro l’Afghanistan poi contro l’Iraq ...), ma decisamente inferiore a quello dei prezzi, che in molte città, al metro quadrato, sono addirittura quadruplicati, mentre il livello etico e deontologico dei mediatori immobiliari italiani – che ormai dominano completamente il mercato senza lasciare il minimo spazio alle compravendite tra privati – continua a essere molto basso, per dire che ormai peggio di così non può andare.
Lo sviluppo del mercato immobiliare, per quanto impressionante, aveva già cominciato ad essere evidente (e, per i compratori, assai preoccupante) dalla seconda metà degli anni Novanta, in tempi cioè in cu ancora nessuno si aspettava l’esplodere dell’inferno successivo all’11 settembre 2001, e in cui nel settore finanziario le principali preoccupazioni erano dettate dalla crisi del comparto informatico.
Secondo l’OMI, «si può notare come l’ultimo ciclo immobiliare sia iniziato a partire dal 1997 e abbia registrato ad oggi un tasso medio annuo di crescita del 6,3 per cento circa. Il volume di compravendite di abitazioni negli ultimi nove anni è quindi incrementato del 75 per cento circa, con una crescita davvero impressionante del mercato residenziale». Sulla base dei calcoli di Nomisma, nel 2008 i prezzi degli immobili residenziali saliranno ancora del 5,6 per cento, degli uffici del 4,3 per cento e dei negozi del 2,6 per cento. La bolla quindi, nonostante la crisi dei mutui negli Stati Uniti e in Gran Bretagna, è destinata a restare gonfia e in quota ancora per un bel po’. E questo a prescindere dal fatto che in Italia siano accesi mutui per circa 1,3 miliardi di euro e che ormai le banche e le finanziarie legate alle agenzie immobiliari non chiedano più le garanzie di una volta (impiego a tempo indeterminato e busta paga) per l’accensione di un mutuo ma abbiano cominciato a erogare finanziamenti – in tempi di smantellamento dello stato sociale – anche a chi ha contratti a rischio ma ha un padre o un nonno in vita che possano garantire con i loro capitali o, alle brutte, con la pensione. Si tratta, in sostanza, di un gioco spericolato a raschiare il fondo per non sforzarsi a inventare dei modelli di sviluppo meno rischiosi e, possibilmente, più etici. Una sorta di “capitalismo all’amatriciana” che rischia di portare il paese a fondo, con conseguenze “argentine”.
Per fare delle cifre e dare un corpo al mostro fin qui descritto, basti pensare che i successivi apprezzamenti del costo del denaro decisi dalla Banca Centrale Europea hanno fatto sì che, dal 2005 ad oggi, chi aveva un mutuo (preso a tasso variabile, come la maggioranza degli italiani) di 4-600 euro al mese si ritrovi con 100-150 euro in più da pagare alle banche, mentre lo stipendio è rimasto probabilmente lo stesso di allora (ma, nel frattempo, pane, latte, scarpe, canone tv, tasse, treni, carburanti, acqua ... tutto è aumentato). È una situazione che fa tremare le vene nei polsi, a pensarci bene.
Un altro aspetto assai rilevante,sempre tratto dal Rapporto immobiliare 2007 dell’OMI, va portato all’attenzione del lettore per cercare di capire che cosa stia accadendo in Italia nel settore immobiliare.
«Nei rapporti precedenti – scrive l’OMI – si era posta l’attenzione sullo spostamento del mercato residenziale dalle città capoluogo ai centri minori della provincia. Tale fenomeno è strettamente collegato a due fattori principali: il primo è il considerevole aumento dei prezzi delle abitazioni nei centri maggiori che spinge a cercare soluzioni più economiche nei comuni limitrofi; il secondo è la maggiore disponibilità di nuove costruzioni nei comuni dell’hinterland, piuttosto che nei capoluoghi, dove il territorio è, in molti casi, saturo e scarseggiano le aree edificabili. Altro eventuale incremento delle compravendite nei comuni minori può riguardare l’investimento in seconde case nei comuni turistici.

Fonte: Modus Vivendi

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