I diritti e il mondo degli affitti

Il Sunia, sindacato degli inquilini, e la Cgil hanno recentemente pubblicato un interessante monitoraggio del mercato degli affitti in Italia. Ne emerge un aumento considerevole dei canoni di affitto anche nell'ultimo anno di crisi: dal 1999 (pre-euro) al 2008 l'incremento medio è stato pari al 145% nelle grandi città come Milano.
Lo studio mette in luce anche il sorprendente numero di case "ufficialmente" sfitte, ovvero non abitate in modo stabile da nessuno: il 14% delle abitazioni romane e il 5% di quelle milanesi.
Com'è possibile che prezzi così alti inducano il Sunia, la Confindustria e il Governo, a invocare un ritorno all'edilizia residenziale pubblica, ma non invoglino i proprietari di case sfitte a metterle sul mercato?
Forse la risposta si trova nel sistema dei diritti che regolano i rapporti di locazione, il quale fornisce alle parti incentivi che hanno un impatto negativo sull'aumento dei canoni e più in generale sull'offerta di abitazioni.
L'offerta in Italia è ancora costituita, per la maggior parte, da piccoli proprietari. Prima di scegliere l'inquilino, i proprietari hanno larga parte del potere contrattuale, anche sulla "imposizione" del canone di locazione, data la scarsità di offerta. Una volta instaurato il rapporto locativo, il loro potere svanisce. L'inquilino ha il diritto di rimanere nell'immobile un periodo che è, nella generalità dei casi, di ben otto anni, a un tasso di incremento del canone per legge inferiore di un terzo al tasso di inflazione annuale Istat. I proprietari dunque non hanno nessun diritto "di ripensamento" per un periodo sostanziale. Se poi l'inquilino si rivela non adempiente, per il proprietario la via giudiziaria non è una opzione percorribile. I proprietari rimangono impantanati nelle beghe giudiziarie per un minimo di due-tre anni nei casi di morosità più eclatanti. Una volta ottenuto lo sfratto per morosità, nei comuni ad alta densità abitativa, convincere l'ufficiale giudiziario ed eventualmente la pubblica sicurezza a eseguire l'ordine di sfratto equivale a percorrere un terreno difficile. Il tempo necessario è mediamente di altri due-tre anni. Se poi l'inquilino è "organizzato" e al momento dello sfratto si fa trovare con il "comitato" in casa a protestare, lo sfratto diventa un "problema di ordine pubblico" ed è rimandato a data, e disponibilità delle forze dell'ordine, incerta. Diventa quindi prassi dei proprietari pagare l'inquilino moroso per riottenere la disponibilità dell'alloggio.
Se l'inquilino ha subito una invalidità, disoccupazione o è divenuto anziano durante il rapporto di affitto, i tempi con i quali il proprietario riottiene il possesso dell'immobile sembrano essere (ma mancano statistiche sul punto) di un decennio e oltre, per cui è il singolo proprietario dell’immobile che sovvenziona il disagio sociale del suo inquilino.
Se invece l'inquilino non è moroso, ma alla scadenza del contratto non rilascia l'immobile, i tempi di riconsegna della casa al proprietario per via giudiziaria arrivano a raddoppiarsi, fino a una media di sei-sette anni. Il canone invece rimane quello fissato nell'originario contratto di locazione, con andamento decrescente in termini reali.
L'unica certezza che la via giudiziale offre ai proprietari è il compenso che richiede l'avvocato patrocinante, che viene pagato ad atti e non a risultato conseguito, per cui più dura il suo impegno, più è alto il suo compenso.
Il canone di locazione si somma al reddito globale ai fini Irpef. Dati gli affitti medi rilevati dall'indagine del Sunia nei Comuni ad alta densità abitativa, è presumibile che i proprietari che siano anche titolari di altri redditi di lavoro o pensione, ossia il caso più comune, versino nelle casse dell'erario dal 35 al 39% (più addizionale Irpef regionale) del canone annuo, oltre alla tassa di registrazione annuale e all'Ici.
È ragionevole presumere che la maggior parte dei piccoli proprietari abbia incentivo, a seconda della loro avversione al rischio, 1) a non affittare gli immobili liberi, soprattutto se ritengono che possano nuovamente essere utilizzati per scopi propri in un tempo inferiore alla durata minima, legale o effettiva, di un contratto di locazione. 2) Selezionare in modo accurato gli inquilini nel ristretto ambito delle conoscenze, escludendo a priori un'ampia porzione della domanda, soprattutto lavoratori non distanti dalla pensione o immigrati. Così facendo possono anche avere incentivi a evadere il fisco e ad abbassare il canone di locazione in misura correlata all'imposta non pagata. 3) Utilizzare in modo improprio contratti di affitto a uso transitorio o per studenti, non adeguati alle esigenze della generalità della domanda. 4) Caricare le incertezze e le inefficienze del sistema della giustizia sul prezzo di affitto nel momento iniziale del rapporto, quando ancora detengono un potere di contrattazione, causandone un aumento elevatissimo, ma adeguato alle incertezze evidenziate.
L'inquilino, come denuncia il Sunia, si trova, da una parte di fronte a un mercato con offerta ridotta, prezzi che assorbono larga parte del suo reddito, proprietari con nessun incentivo a manutenere con cura gli immobili locati. Dall'altra, l'inquilino è cosciente che una volta entrato in possesso dell'immobile si può permettere comportamenti strategici e di ritorsione, il proprietario è vincolato dal contratto e l’affitto scende in termini reali all’aumentare della durata del rapporto. Il costo che l'inquilino deve sopportare per il contenzioso giudiziale è poi minimo, dato che i sindacati offrono assistenza giudiziale a tariffe calmierate, senza contare che più dura il contenzioso, più il locatario rimane in possesso dell'immobile. Anche il sindacato degli inquilini, trae fonte e legittimazione dal numero dei soggetti iscritti o tutelati, e quindi dei contenziosi.
Il sistema dei diritti quindi sembra fornire incentivi a ridurre e irrigidire la potenziale offerta di immobili esistenti concessi in locazione, ad aumentare sia il canone di locazione, sia la litigiosità. Una sua riforma avrebbe contenuti costi economici, ambientali e sociali, ma benefici immediati.

Fonte: LaVoce.info